and on both sides of the street. Under the circumstances the town was legally authorized and bound to indemnify the proprietors, who suffered by reason by such demolition.

"Before the Court of King's Bench the appellant, in its factum, admitted that the conclusion arrived at by the court of first instance on this point must be adopted."

I think the respondent's counsel is right in his contention that article 4426, Quebec Rev. Stat. 1888, has been superseded by article 5638, Quebec Rev. Stat. 1909; but, by reason of the position taken by the respondent, I do not think it is incumbent upon me to consider, and I do not consider, whether or not, by reason of the evidence to [575] which the Court of King's Bench refers, the principle of the Cité de Québec v. Mahoney (1901) Rap. Jud. Quebee 10 B. R. 378, is inapplicable here.

The contention of the respondent on this branch of the case is, and it is on this contention that I think the respondent fails, that, admitting the principle of the Mahoney Case, supra, to be applicable, the proprietor's right to reparation is only for the amount of his loss after taking into account the value of any insurance of which he may be entitled to the benefit.

I do not think the right to which effect is given in that case is so limited.

I quote from the judgment of Cimon, J., at p. 401:

"Favard de Langlade, Repert. vbs. expropriation pour cause d'utilité publique, par. XIV.: 'Si la dépossession a lieu dans l'intérêt particulier, comme, lorsque, pour arrêter un incendie, on abat une maison afin de préserver les édifices voisins, l'indemnité doit être payée par tous ceux dont on peut prévoir que les maisons ont été sauvées.' Proudhon, Usufruit, no. 1594, dit la même chose.

"Et, en passant au droit francais plus moderne j'y trouve encore, comme résultat, qu'on assimile le cas à la doctrine du jet de mer, bien que plusieurs appelent cette démolition une expropriation tacite; et il en résulte que le propriétaire de la maison abattue a droit à une indemnité.

"Seulement, avec le système des municipalités, ou, plutòt, le système communal en France, ce ne sont plus les voisins à qui le propriétaire de la maison démolie doit s'adresser, car ces voisins sont confondus dans la commune, et c'est pour le salut public de

la commune que la démolition a eu lieu: il faudra que le propriétaire de la maison démolie s'adresse, pour son indemnité, à la commune, d'autant mieux qu'elle a le controle des mesures à prendre pour combattre l'incendie.

"M. le conseiller Almeras Latour, dans son rapport de la cause de la Commune de Chareton c. Gillet, D.P. 83.1.211, résume ainsi la doctrine:-'D'après le judgement, nous ne sommes pas en présence d'une faute, d'un accident; nous avons devant nous un fait correspondant à un intérêt public, une mesure pratiquée dans le but de s'opposer au progrès d'un incendie. En pareil cas, la demande de sieur Gillet se retranche dans les principes ordinaires du droit civil. Le dommage souffert ou les frais faits par un seul, profitant à la généralité des [576] habitants, la commune doit indemniser celui qui a coöpéré ainsi a la conservation de tous. C'est absolument comme en cas de guerre, la contribution payée par un seul dans l'intérét de tous; c'est le jet a la mer, qui, en sauvant le navire, oblige à repartir la perte sur ceux qui en ont profité.'

"Dans une cause devant la cour de cassation, sous la présence de M. Troplong, une démolition est, en pareil cas, appelée 'expropriation' (D. P. 66. 1.75). Je crois cette qualification impropre. Mais qu'importe l'expression!"

There is here no trace of any such restriction, and the analogies suggested "la doctrine du jet de mere" and "expropriation tacite" are not consistent with the existence of such restriction.

As to the amount of the loss, that has been ascertained by the agreement of the parties. What, then, is the position of the appellant company?

The contract of insurance is a contract of indemnity, and I think that according to the law of Quebec the appellant company would have been entitled, on payment of the loss, to be subrogated to Madame Claveau's rights against the municipality.

The French version of article 4584, Civ. Code, is clear upon the point. The English version creates a difficulty. The two versions are as follows:

2584. "L'assureur, en payant 2584. "The insurer on payl'indemnité, a droit à la cession ing the loss is entitled to a transdes droits de l'assuré contre fer of the rights of the insured

ceux qui ont causé le feu ou la against the persons by whose perte." fault the fire or loss was caused."

I shall assume that the right admitted by the municipality resting on the principle of Cité de Québec v. Mahoney (1901) Rap. Jud. Quebec, 10 B. R. 378, is not a right of action for a "fault." This does not conclude the matter. Article 2615, Civ. Code, provides that where the French and English versions differ that version is to be accepted which most nearly accords with the existing law.

[577] I have come to the conclusion that the right of subrogation enjoyed by insurers under French law, being an equity arising out of the fact that the contract is a contract of indemnity, is not limited to a right to have the benefit of the obligations spring. ing from the wongful destruction of or injury to the property insured.

Such a view would not be consistent with the doctrine of Pothier (ed. Bugnet), vol. 5, “Assurance," art. 161:

"Lorsque les assureurs ont indemnisé l'assuré des pertes et dommages qui ont été causés pour le salut commun dans les marchandises assurées ils doivent être subrogés aux droits de l'assuré dans la contribution qui doit se faire en ce cas."

The rule of the French law in 1830 is stated by Quenault, arts. 325 and 326, in these words:

Il a

325. “Le paiement de l'assurance n'opère pas seulement en faveur des assureurs l'effet dont nous venons de parler. encore pour effet d'obliger l'assuré à subroger les assureurs qui le paient, dans les droits, recours et actions en indemnité qu'il aurait par rapport à la chose assurée.

"Cet abandon des actions de l'assuré au profit des assureurs semble une conséquence forcée des principes qui dominent la matière. En effet si l'assuré pouvait, après avoir obtenu des assureurs l'indemnité de sa perte, exiger encore de l'auteur du sinistre la même indemnité, à titre de dommages-intérêts, l'assuré trouverait dans le sinistre une source de bénifices, puisqu'il recevrait deux fois la valeur de ce qu'il aurait perdu. Les principes qui régissent le contrat d'assurance s'opposent à un pareil résultat; ils veulent que ce contrat ne devienne point un titre lucratif pour l'assuré, et conséquemment, que l'action qui en résulte en sa faveur ne puisse être cumulée avec une autre action

tendente á obtenir l'indemnité de la même perte L'assuré u ne peut donc se faire payer par les assureurs l'indemnité de sa perte qu'à la condition d'abandonner les autres actions en indemnité, qu'il aurait à exercer à raison du même sinistre.

326. "Si l'assuré se refusait à faire cet abandon au profit des assureurs, ils pourraient obtenir que le montant de l'indemnité susceptible d'être recouvrée contre l'auteur du sinistre fut déduit de la somme qu'ils auraient à payer à l'assuré; et cela, en vertu du même principe que les autorise à déduire de cette somme la valeur des [578] débris de la chose assurée conservés par l'assuré. L'assuré, pour éviter qu'on impute sur l'assurance le montant d'une indemnité, qu'il n'est pas certain de recouvrer contre l'auteur du sinistre, a évidemment intérêt à subroger les assureurs dans tous ses droits contre ce dernier. Mais quelque conforme aux principes du contrat d'assurance que soit cette subrogation, elle a besoin d'être formellement consentie par l'assurée."

The principle governing the rights of an insurer in this connec tion was considered in the judgment of Parke, B., in 1851, in Quebec Fire Assurance Co. v. St. Louis, 7 Moore P. C. C. 286, at pages 316 and 317, 13 Eng. Reprint, 891. I quote the passage which gives the ratio decidendi:

"The learned counsel for the plaintiffs admit that they did not fall within the description of persons who are subrogated by operation of law without requisition to or convention with the creditors, nor strictly to the class of co-obligors or sureties, to whom Pothier, 'Coutume d'Orleans,' tit. xx., § 5, p. 846, ascribes the right of requiring the creditors, when they pay the debt for which they are jointly bound or responsible to him, either to subrogate or discharge them. But the learned counsel contended that an assurée, by a policy against either maritime or terrestrial risks, is clearly within the equity of the rules and has a similar right to require a subrogation at the time of the payment of the loss. The authorities cited in support of that position seem to us to etsablish that the assurées have that right; they are: Alauzel 'On Assurance,' p. 384, § 477; Pardessus, 'Cours de Droit Commercial,' 595; Quinault, p. 248; Touiller, tit. 4, § 175; Emérigon (English trans., 1850) chap. xii., § 14, pp. 329-336; and Pothier 'On Assurance,' 248, who lays it down that in the case of a general average, the assurer, after having

indemnified the assured against the losses sustained for the common benefit, ought to be subrogated to the rights of the assured to the contribution which in such case must be made. These authorities are so consistent with justice, and founded upon so equitable a principle, that we have no difficulty in adopting them; and we do not think that any of these are shown to have been derived, as was suggested in argument, from the Code Napoleon, which is not in force in Canada."

I think the present ease is well within the authority of this passage. I should add that I have not found it necessary to consider the contention of the [579] appellant company that the act of the mayor was a wrongful act, or whether, assuming it were so, the municipality would be responsible, or whether, in the circumstances, Madame Claveau in strict law would on that hypothesis have acquired a right to more than nominal damages. I have considered the case upon the footing upon which the respondent municipality has from the beginning put it, namely, that the act of demolition was a rightful act under powers vested in the municipality at common law, and that the doctrine of the decision in Cité de Québec v. Mahoney (1901) Rap. Jud. Quebec 10 B. R. 378, governs the determination of the appeal, and that the municipality was responsible to make reparation according to the principle enunciated in the passage quoted above from the judgment of Cimon, J.

On this footing I think the contentions of the appellant company ought to prevail over those of the municipality.

Anglin, J.: Incorporated by 57 Vict. chap. 66 (Que.), the town of Chicoutimi is governed by the provisions of the "Town Corporations' General Clauses Act" 1888, articles 4178 et seq. Applicable to towns incorporated prior to 1903 which have not been subsequently taken out of its operation (Quebec Rev. Stat. 1909, art. 5884), this act is still in force and unrepealed. See Quebec Rev. Stat. 1909, vol. 4, p. 373. By articles 4389 and 4426 of the Revised Statutes of Quebec 1888, town corporations are authorized to pass by-laws.

4426. "To authorize certain persons to cause to be blown up, pulled down, or demolished, such buildings as may appear necessary in order to arrest the progress of any fire, saving all damages