that we read in Merlin, (1) speaking of the law Brumaire an VII, the provisions whereof are analogous to those of our registry laws," la transcription transmet à l'acquéreur les droits que le vendeur avait à la propriété de l'immeuble.” Where, therefore, the vendor had no rights, the transcription or registration conferred none. In the former part of the article, p. 423, there is cited the arrêt of Charpentier and Siquot, quoted in the case of Bowen and Ayer, wherein the two following very remarkable passages occur, assuming that transcription. is considered as having the same effect in law as tradition (2) " Mais en établissant cette règle (the decision of “the 15 L "C. de rei vendic.) les lois romaines supposent que l'acheteur quia été mis le premier en possession avait en sa faveur un titre "valable et régulier, car une des maximes les plus constantes "de ces lois, est que la tradition n'opère rien par elle-mome si elle n'est fondée sur un juste titre," and further on : La "possession ne peut être d'aucun effet pour lui, parce que n'é"tant pas précédée d'un titre légitime elle ne peut être consi"dérée que comme une voie de fait." Adverting to the unfounded pretensions of one of the parties, the author says: “Il a "aussi fait une fausse application de l'article 26, car quand cet "article dit qu'un contrat d'acquisition ne peut être opposé à "des tiers, tant qu'il n'est pas transcrit, il entend seulement que "jusqu'à la transcription, des tiers peuvent du chef du ven"deur prendre hypothèque sur le bien vendu : Et c'est en forcer le sens, c'est en dénaturer la disposition, que d'en conclure qu'un tiers peut s'approprier ce bien en l'achetant une "seconde fois du vendeur, avant la transcription du premier "contrat." Respondent in opposing to Appellants his own title, and seeking to invalidate the rights of the latter for the want of a supposed legal registration or tradition (for according to the policy of the law, the effects of the one or the other are identical,) will be met in almost every writer, who has treated the matter of sale, with the doctrine of the necessity of a legitimate title as a preliminary to acquire rights by tradition. The 11 law in the Digest. § 2, de act empt. et vend, in laying it down that tradition transfers property, adds that the vendor must be the owner si quidem dominus fuit venditor, and to the same effect are the laws, si duobus § 4, ff. de publiciana in rem actio, et uterque nostram 31, ff. § 2, act. empti et venditi. It is therefore manifest, that registration alone, can have no influence on the transmission of property.(3)

(1) Questions de Droit, vbo Transcription au Bureau des Hypothèques, s. 3rd, p. 425, Edit. 40.

(2) 1 Rev. de L. et de Juris., Wolowski.

(3) 2 Battur, Privilèges et Hypothèques, 3e partie, ch. II. § 1. s. 3, no 492.

But Appellants distinctly deny that in respect of the county of Ottawa, any law required registration, and that Respondent has acquired any right to the prejudice of Appellants, by a previous registration of his title. The question must be decided by a reference to Provincial Legislation. The 1st statute on this subject is the 10th and 11th Geo. IV, ch VIII, intituled, "An act to establish registry offices in the counties of Drummond, Sherbrooke, Stantead, Shefford and Missiskoui," containing provisions for the future only, and, therefore, having no application to the present cause. The next is the 1st Will. IV, ch. III, intituled, An act to amend an act passed in the eleventh year of the reign of his late Majesty intituled, "An act to establish registry offices in the counties of Drummond, Sherbrooke, Stanstead, Shefford and Missiskoui, and to extend the provisions of the said act." By the second section it is enacted," that every person owning or claiming to own any landed or immoveable property whatsoever, situate within any of the said counties of Drummond, Sherbrooke, Stanstead, Shefford and Missiskoui, by virtue of any act or instrument in writing, executed before the passing of the act herein cited and amended, except the letters patent of His Majesty, shall before the 1st day of May, 1832, enregister the same, in the registry office of the county in which such land or immoveable property shall be situate, and every such legal instrument as shall not be so enregistered, shall be utterly void and of no effect whatsoever, against subsequent purchasers for a valuable consideration."

The 3rd section enacts" that all the provisions of the act before cited and amended (the act of the 11 Geo. IV, ch. VIII, and not of the present act) shall extend to all such lands, and other immoveable property, as are or shall be hereafter held in free and common soccage, in the counties of Ottawa, Beauharnois and Megantic."

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By the 4th section it is provided: "That from and after the passing of the act, no act or deed in law, or instrument in writing by which a mortgage or hypothèque has been or is "created, shall bind or affect as a mortgage, incumbrance or hypothèque, nor shall any act, deed or instrument in law, operate or bind as a conveyance any land or immoveable property situate within any of the said counties of Ottawa, "Beauharnois and Megantic, save and except all such land " and immoveable property, as is or may be held à titre de fief within the same, unless the said act, deed or instrument in 'law, be enregistered in the registry office for the county in "which the said land or immoveable property is situate, "within one year after the passing of this act."

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The last statute having relation to this question is the 2 Will. IV. ch. VII, whereby it is enacted "that the period assigned and limited by the said second clause or section of the "before mentioned act, passed in the first year of His Majesty's reign, chapter the third, for enregistering certain acts or "deeds in law, or instruments in writing in the said clause or "section mentioned, shall further be and the same is hereby "extended to the first day of May, which will be in the year "of our Lord one thousand eight hundred and thirty-three, 'and that all such acts or deeds in law, or instruments in writing, in the said clause or section mentioned, and requi"red to be enregistered, which shall not be enregistered in the "manner therein provided, before the said first day of May, "in the year of our Lord 1833, shall be utterly void, and of "no effect whatsoever against subsequent purchasers for a " valuable consideration."

All the preceding provisions, so far as the acts, deeds, conveyances and other documents, made previously to the statute which includes the county of Ottawa, are concerned, do not require their registration. The provisions of the 11th Geo. IV, ch. VIII, the only statute affecting the past, are alone extended to the county of Ottawa, leaving the Statute 1 Will. IV, ch. I, to legislate for the future, and for the future only. The titles of Appellants are consequently not affected by any part of this legislation. It is therefore unnecessary to discuss the question how far titles, other than mere conveyances, and which are derived from marriage and succession ought to be registered and in what manner. It is sufficient for Appellants that they were under no obligation to register their titles, in order to arrive at the conclusion that Respondent could derive no benefit from the registration of his own.

The result of this opinion, in reference to the question as to what laws govern lands held in free and common soccage,as respects alienation of property, descent, dower and other rights of married woman, and in reference to that question only is perhaps a subject of regret. The inconvenience of two systems of law in the same country is manifest. Inclination would lead to an adverse conclusion, but it is for legislators to decree what ought to be, and for judges to declare the law as it is.

For the above reasons, it is thought the judgment of the court below ought to be reversed, and that Appellants should obtain the relief which they seek by the present appeal, in being declared the lawful owners of the property in question with the usual consequences of the adjudication against a possessor in bad faith, including the rejection of Respondent's claim for ameliorations, an opinion founded on the high autho

rity, among others, of Pothier, (1) in cases presenting circums

tances like the present one.

Judgment reversed. (3 D. T. B. C., p. 309.)

STUART, H., Attorney for Appellants.

BLACK, the Honble. H., Counsel.

DRUMMOND (Atty. Genl.) & LORANGER, Attorneys for Respondent.

SUCCESSION VACANTE.-CURATEUR.-REDDITION DE COMPTE.

COUR DU BANC DE LA REINE, Québec, 29 juillet 1852. Présents: SIR JAMES STUART, Baronnet, Juge en Chef, et ROLLAND, PANET et AYLWIN, Juges.

VALLEAU (Demandeur), Appelant, et OLIVIER (Défendeur), Intimé.

Jugé : Qu'un créancier qui a obtenu un jugement contre un curateur à une succession vacante, peut valablement diriger une action personnelle contre tel curateur pour lui faire rendre un compte de sa gestion, (Sir James Stuart dissentiente, sur le principe que le curateur aurait dû être mis en cause), jugement de la Cour Supérieure infirmée.

Il s'agissait d'une action portée contre le Défendeur, personneilement, pour lui faire rendre compte des deniers et effets entre ses mains, comme curateur à une succession vacante, de la part d'un créancier qui avait déjà préalablement obtenu un jugement pour sa créance contre le dit curateur.

Le Défendeur n'offrit aucune défense; et, néanmoins, la cour débouta le Demandeur de sa demande, sur le principe que l'action aurait dû être portée contre le Défendeur, en sa qualité de curateur, et non personnellement, ou du moins sur le principe que la succession n'était pas suffisamment représentée. Le jugement de la Cour Supérieure est comme suit:

Présents: BOWEN, J. en C., et DUVAL, juge. Jugement 24 décembre 1850.

Vu que cette action est intentée par le Demandeur, comme créancier de feu Charles Gortley, contre le Défendeur, personnellement, pour obtenir un compte de la gestion et administration que le Défendeur a eues ci-devant de la succession du dit feu Charles Gortley, en sa qualité de curateur à icelle; et considérant que la succession du dit feu Charles Gortley n'est nullement représentée en la présente cause, et qu'en conséquence il n'est point constaté d'une manière légale qu'au temps de l'institution de la dite action le Demandeur était créancier de

(1) Poth., Domaine de propriété, no 350. )

la dite succession pour aucune somme d'argent quelconque ; considérant, en outre, que le Demandeur n'a obtenu et ne peut obtenir, dans la présente action, une subrogation judiciaire aux droits de la dite succession contre le dit Défendeur, en sa dite qualité de curateur à icelle, déboute le Demandeur de son action.

AYLWIN, juge Notre système de judicature n'exige point de formes spécifiques d'action; encore moins autorise-t-il les cours de justice à suppléer des fins de non-recevoir. Il suffit que la partie ait formulé ses prétentions d'une manière intelligible. (1) Dans le cas actuel, l'Appelant a allégué sa créance, son jugement contre le curateur, la saisie-arrêt, la comptabilité personnelle du Défendeur, comme ayant eu, comme curateur, l'administration des biens d'une succession vacante, et cela doit suffire. L'on trouve dans Pigeau, une forme d'action absolument semblable à celle-ci. (2)

L'on prétend que la succession vacante devrait aussi être représentée dans cette cause: mais à quoi bon ? Elle n'y a aucun intérêt, puisque la condamnation personnelle d'Oliver tendrait à l'exonérer. Quant à la créance de l'Appelant, elle a été établie dans une précédente action contre le curateur. Je suis vraiment surpris qu'en présence des dispositions de l'acte de la Législature, la cour ait cru devoir soulever des difficultés de cette

nature.

ROLLAND, juge: Je ne puis concevoir comment cette action en reddition de compte peut être autre que personnelle. Il est seulement nécessaire, dans l'action, d'alléguer que le Défendeur a été élu curateur, et que, comme tel, il est comptable aux créanciers de la succession, puis conclure, &c. Quand un Défendeur est poursuivi en une qualité donnée, et non personnellement, c'est que l'action est dirigée ou contre une succession, comme dans le cas du curateur, ou contre un mineur, comme dans le cas du tuteur, ou contre un interdit, &c. Mais la femme commune qui poursuit n'a pas besoin de se donner une qualité quelconque, il n'est pas non plus nécessaire de lui en donner une en la poursuivant comme telle, la communauté qu'elle invoque est un fait, et rien autre chose. C'est seulement quand un tuteur ou un curateur poursuivent dans l'intérêt qu'ils représentent, qu'ils doivent prendre qualité, et cela se conçoit.

Les actions sont de bonne foi, et qui dira qu'ici il résulte aucun désavantage au Défendeur pour sa défense de n'être pas assigné comme curateur. Sera-t-il dit que lui, n'ayant pas plaidé à l'action, la cour suppléera ce qu'on appellerait une fin de non-recevoir, à laquelle il a renoncé en ne la plaidant pas,

(1) Voyez 12 Vict., chap. XXXVIII, sec. 86.

(2) 2 Pigeau, pp. 499-500.